空室を満室にアパート・マンションの空室対策

RoomRental 入居促進

こんにちはMasaakiです。

空室に困っている家主さん「最近アパート・マンションの空室が続いて困っている・・・空室期間が以前よりもの長くなってローン支払いに不安を感じる・・・もっと良い空室対策がないかなぁ

この様な疑問にお答えします。

本記事内容

  • 空室の原因を分析
  • 無料の空室対策
  • 有料の空室対策

この記事を書いているぼくは、賃貸経営で一番のリスクは空室だと考えています。

理由は、アパート・マンションの管理会社に14年つとめていましたので、ローン返済中の空室の恐怖は家主さん姿を見て、聞いてきたのでわかります。

さらに、勤めていた会社では借り上げ制度があったので、家主さんから借り上げた物件の収支計算もおこなっていました。その経験からも強く言えるのが、家賃を生まない期間(空室)はアパート経営における1番のリスクだということです。

ぼくの管理会社での実績は、全管理世帯の平均入居率を86%から95%まで上げる仕組みを作りあげたことです。空室対策へチャレンジ・失敗の数は100を超えています。そんな数多くの経験をしたからこそ、やっと空室対策の本質が見えてきたところがあります。

勤務期間中には、家主さんに怒られながらいろいろ試行錯誤して行動していました。不動産屋さんに物件案内を持って訪問し紹介をしたり、スーモや、アットホームなどにお部屋を掲載してみたり、お部屋を案内してみたりと、アプローチをかけましたが、なかなか入居が決まりませんでした。

パフォーマンスではなく、決めるための空室対策を紹介していきます。

アパート・マンションの空室原因を分析

どんな空室対策が良いのか?費用はいくら掛かるのか?費用をかけずに効果的な方法はあるのかとお考えだとおもいますが、まず重要なのは、なぜ入居者に選ばれないのかを考えることです。

入居者がお部屋を選ばない主な理由

  • 家賃が高い
  • 立地が悪い
  • 設備が古い・足りない

この3点に集約されますので解説していきます。

家賃が高い場合

問題は、立地と設備にあります。

立地条件が、駅まで徒歩10分圏内ではない場合は、入居希望者の反応は悪くなります。家賃を下げて、同じエリアで一番の決めやすい物件にし、早々に入居を決めていきましょう。

設備が、同じエリアの空室物件よりも内容が落ちる場合は、入居希望者の反応は悪くなります。家賃を下げるもしくは、設備を入れ替え・導入することで同じエリアで一番の決めやすい物件にし、早々に入居を決めていきましょう。

立地が悪い場合

問題は、家賃の価格設定にあります。

立地条件が、駅まで徒歩10分圏外の場合は、入居希望者の反応は悪くなります。家賃を下げて、同じエリアで一番の決めやすい物件にし、早々に入居を決めていきましょう。

設備が古い・足りない場合

問題は、家賃の価格設定と設備にあります。

家賃が、同じエリアの空室物件よりも高い場合は、入居希望者の反応は悪くなります。家賃を下げて、同じエリアで一番の決めやすい物件にし、早々に入居を決めていきましょう。

設備が、同じエリアの空室物件よりも内容が落ちる場合は、入居希望者の反応は悪くなります。家賃を下げるもしくは、設備を入れ替え・導入することで同じエリアで一番の決めやすい物件にし、早々に入居を決めていきましょう。

入居が決めるための方程式

家賃 < 立地+設備 です

空いているお部屋は、選ばれない理由に該当していませんか?

選ばれるためには、家賃・立地・設備のバランスが重要です。

  1. 家賃 < 立地+設備の場合は、入居が決まりやすいです
  2. 家賃 = 立地+設備の場合は、一般的です
  3. 家賃 > 立地+設備の場合は、入居は決まりづらいです

無料の空室対策

効果的な対策は、家賃を下げることです。

現在の物件状況にあわせて解説

家賃 = 立地+設備の場合

家賃を下げて市場価格より安くし入居を決めていきます。

  • 目安価格 2,000円~3,000円

家賃 > 立地+設置の場合

家賃を大きく下げて市場価格より安くし入居を決めていきます。

  • 目安価格 3,000~5,000円

有料の空室対策

効果的な対策は2つです。募集条件変更と設備の改修・導入です。

現在の状況に合わせて解説

家賃 = 立地+設備の場合

募集条件の変更と設備を改修し家賃を維持して入居を決めていきます。

  • 目安条件 広告料1.5~2.ヶ月もしくは、フリーレント1ヶ月
  • 改修提案 インターホンをモニタータイプに変更
  • 改修提案 電気コンロをIHコンロへ変更

家賃>立地+設備の場合

募集条件の変更と設備を改修・導入し家賃を維持して入居を決めていきます。

  • 目安条件 広告料2.0~3.0.ヶ月もしくは、フリーレント2ヶ月
  • 改修提案 インターホンをモニタータイプに変更
  • 改修提案 電気コンロをIHコンロへ変更
  • 導入提案 温水洗浄便座の取り付け 

空室対策が成功している家主さんの特徴

管理会社で働いている時には、総勢300名を越える家主さんと空室対策のアドバイスをやってきました。そのなかで、入居が安定して決まっている家主さんには共通の特徴があったので紹介します。

空室対策が成功している家主の特徴

  • 担当者のアドバイスを採用される
  • 担当者を信頼されている
  • 担当者に一定の裁量をわたしている

入居が安定して決まる家主さんは、担当者の意見を受け入れている特徴があります。アドバイスを受け入れてもらうことで、管理担当者は責任感が強くなります。家主さんの信頼に応えたいと入居を決めるための行動を考え行動していきます。不思議なことにお部屋のことを考えて動いていると入居が決まりやすくなります。

空室が続く家主さんの特徴

  • 家賃値下げ・空室対策を採用されない。
  • 入居対策の指示出しをされる。
  • すべて家主が判断をされる。

空室が続く家主さんは、担当者の意見よりもご自身の考えを優先される特徴があります。担当者は指示を実行するだけになり、自発的な行動がとりにくくなりますし、とりたがりません。その結果、指示を待つようになり、空室をひとごとと考えてしまい入居がきまりません。

最後に

空室対策は、家賃・立地・設備のバランスで何が足りず・必要なのかを判断していきます。

コストをかけない空室対策は、家賃を下げることになります。コストをかけた室対策は、家賃を維持しつつ募集条件の見直し・設備の改修・導入すると満室を狙うことができます。

リスクを取れる体力があるうちに、リスク回収しておくという考え方は、経営にとって必要です。

空室のリスクは何も生みませんが、設備にコストをかけた分は建物の価値を上げます。ぜひ、空いているお部屋の状態を市場にあてはめて考えてみて、入居者の方・不動産屋さんに好まれる部屋を管理会社の担当者と一緒に作ってみてはいかがでしょうか。