賃貸の原状回復トラブル対策

RoomRental 退去時のトラブル

こんにちはMasaakiです。

賃貸で借りていたお部屋を出る時に気になるのは、退去時の原状回復費用ではないでしょうか。契約当時は説明を受けていますが、退去の日が来るまではすっかり忘れてしまっている方も多いと思います。

解約報告をする前に、契約内容を思いだしましょう。そのために、賃貸借契約書を見直すことをお勧めします。管理会社に勤務中は、2月~4月の退去の件数が多く良く退去時の清算代金でトラブルが生じていました。トラブルを事前に回避するために契約書の特約内容は抑えておきましょう。

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原状回復とは

国土交通省住宅局のガイドラインより

※、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損(以下「損耗等」という。)を復旧すること」と定義されています。

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン (再改訂版)

サイトhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

入居期間中の通常使用での生じた傷・汚れは毎月の家賃にふくまれているという考え方です。そのため、通常使用では生じない傷・汚れだけは入居者の負担で復旧をするという考え方です。

原状復帰と原状回復とは違います

原状復帰は借りた状態に戻すことで、原状回復は借りている間に賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。

次に、原状回復の範囲はどれぐらいが適正なのでしょうか?

原状回復の範囲

ガイドラインでは補修カ所はあくまで面ではなく点での考え方です。わかりづらいので例を用いてご説明します。

壁に穴をあけてしまった場合は、穴をあけた壁のボードの補修をしてクロスを張り替えます。その際のクロスは一面のクロス代金ではなく、穴をあけた部分のクロス代金となります。

よくある原状回復項目の範囲

  • 畳 原則1枚単位
  • フローリング 原則㎡単位
  • クロス ㎡単位が望ましい

ここで注意があります。ガイドライン上では部分負担となっていますが、家主・管理会社の考えは、復旧に要した費用は当然入居者の責任において負担をしてもらうという考え方が多いです。

体験談 家主・管理会社の心理

ガイドラインでの考え方ですすめていると家主より、「入居者の方が悪いのだから負担して当然、ガイドラインは指針であり法律ではない」と言われ、復旧費用全額請求してと、言われることがありました。管理会社としては家主の意向を忖度しますので、入居者さんに過剰に請求することがありました。

管理会社の中でも、家主担当と入居者担当が分かれているので、家主の意向を通したい思いと、入居者の方に言いづらいという思いで、担当者・部署間でもめることがありました。入居者の方とは、やはり過剰な請求のためにもめることとなり、支払を拒否されだれも得をしていない不毛な状況となり辛かった記憶しかありせん。

過剰な原状回復費用は拒否しましょう

自分の故意過失でつけた汚れ・傷の範囲をこえる請求がきた場合はお支払いを拒否しましょう。理由は、ガイドラインの指針とは大きく違うためです。この時の態度はあくまで冷静です。怒ってはいけません。怒りは弱さなので相手に弱さを見せずに、冷静に事をすすめましょう。

※ガイドラインでは【賃借人に特別の負担を課す特約の要件】 として下記が記されています。

  •  特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
  •  賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて 認識していること
  • 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

冷静にことを進める手法2点のご紹介

  • 1点目は、「汚れ・傷については認めるが、その金額は高すぎるので応じられないです。ガイドラインをベースにもう一度、算出してもらえませんか?」です。
  • 2点目は、「加入している火災保険でどうにかなりませんか?」です。

1点目については、先方から良い返事がもらえない場合は、「なぜ作成できないのですか?」という質問を投げかけ先方に返答を求めましょう。交渉の場合は、判断を迫る立場が優位に立てるためです。

先方が応じてきた場合は、後は金額だけがポイントとなりますので、ネット検索をしたうえで、適正価格で折り合いましょう。

2点目については、そもそも火災保険の補償の範囲内であればそれを使うのが一番です。使える場合はせっかくなので使いましょう。ただし1点注意があります。保険を使ううえで免責がある場合があります。あった場合は、免責分は個人負担ですのでご注意ください。

免責金額については、保険会社・管理会社に確認してください。確認のうえ、請求金額よりも安く収まるのであれば使ったほうがお得です。

最後に

退去の際はトラブルが多いです。入居時に説明は受けているのですが、先のことなのであまり頭に入っていないみたいです。契約書を読み返してハッとするという方が多いので、解約の連絡をする前には、必ず契約書を確認しておきましょう。

契約書の特約欄は必ず見ておきましょう。特約の欄には、その契約での特別な内容が記載されています。特別な内容のため賃貸借契約書の条文よりも優先されるので注意しましょう。

解約手続きはすることが多いのですが、次の素敵な生活のために冷静に進めて行きましょう。

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