退去時の過剰なクリーニング費用には気をつけろ
こんにちはMasaakiです。
長年に渡って住み続けたお部屋を出る時に気になるのが退去時のクリーニング費用ですよね。清掃代・クロス代の相場もわからないし多額の請求がくると思うと不安になります。私が管理会社で働いている時には退去時に最も多いトラブルはクリーニング費用での金銭トラブルでした。
よくあるクリーニング費用トラブル
- 予定していた金額よりも多く請求をされた
- 予定していなかったクリーニング費用を請求された
クリーニング費用
退去した後に、次の入居者が住めるようにするための室内工事です。原状回復工事の費用負担方法は管理会社によって違いがありますが大きく分けて3つに分類できます。
- 定額方式 ：決まった金額を支払う
- 敷引方式 ：敷金を充当して支払う
- 実費方式 ：原状回復工事に要した費用を支払う
定額方式と敷引方式は、金額が事前に分かっているために不安にはなりませんが、追加請求があったらどうしようと不安になります。実費方式は、事前に金額がいくら掛かるのか、全くわからないために不安になります。
管理会社も荷物を出した状態で、お部屋を見ないと状況が全くわからないために事前に金額を算出することが出来ないので、予測が出来ない分不安になりやすいのです。
退去時トラブルは多いので事前に準備をしておきましょう。
トラブル対策の事前準備3点
下記の3つは管理会社に退去の連絡する前にしっかりおさえておきましょう。
- 契約内容の確認
- 室内の清掃と状況確認
- 原状回復ガイドラインの確認
1.契約内容の確認
契約内容の確認方法は、契約時にもらった賃貸借契約書を確認することです。特に重要なところは、「特約」が記載されているページをしっかり確認しておきましょう。
特約とは
賃貸人と賃借人が賃貸借契約書に特別な条件をつけて約束する内容のこと
よくある特約事項
- 更新料（更新事務手数料）を支払う
- 短期解約違約金を支払う
- 退去時のお部屋のクリーニングの清算方法
特約事項に記載されてあることは事前説明を受けて契約をしているので、前提条件として考えておきましょう。これを覆すには、司法判断が必要です。裁判をするには、特約の内容が消費者保護法の観点から大きくずれていることが必要です。
個人的には、裁判（少額訴訟）はお勧めできません。理由は、勝訴する確率が極めて低く、和解で終わるケースが多いからです。そのために時間とお金を余計に消費することとなりあまり良い結果が出ることがないからです。
賃貸借契約書の内容を確認できたら、次は室内の状況を確認して行きましょう。
2.室内の清掃と状況確認
管理会社との立会もしくは、引っ越しをする前に必ずお部屋状況を確認しておきましょう。合わせて汚れ・傷があるカ所の写真は必ず撮っておきましょう。それと、管理会社がビックリするくらい、お部屋をきれいに清掃して引き渡すことを強くお勧めさせていただきます。
なぜきれいに清掃して引き渡すのか
理由は、2点あります。
- 1点目は、きれいな状態で引き渡しを受けると相手は請求がしづらくなります。実費方式の場合は金額に大きく差が出てくる場合があります。汚い部屋は請求の理由が付けやすくなるためのです。定額・敷引方式でも追加請求をしづらくする抑止効果がでます。
- 2点目は、汚れや傷を自分自身の目で確認できることです。うその請求をされることはないとは思いますが、少しオーバーに伝えられ修繕費を高めに請求されたりしますので、自分でも知っていた場合は、その内容が適切かどうかの判断が出来るからです。
体験談
ある家主さんが息子さんの引っ越しの際にお部屋にトイレットペーパーを置いてきてしまったら、後日、管理会社より撤去費用で1万円の請求が来たとのことでした。管理会社に意見したら、「忘れ方が悪いと」高圧的な対応をされたということで、相談を受けたことがありました。費用請求に関しては、完全に管理会社の考えかた次第なので、こんなびっくりする様なこともあります。このご相談に対しては、清掃の範囲内のため追加で支払う必要はないと伝えました。
クリーニング代金は支払うが、きれいに清掃をしてお部屋の状況を把握しよう。
3.原状回復ガイドラインの確認
知っておいてほしいことが3つあります。
- 原状回復工事とは
- 賃借人が負担する範囲
- 負担の範囲
原状回復工事とは
国土交通省住宅局のガイドラインより
サイトhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にし、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義されています。
平成23年 8月 国土交通省住宅局
原状復帰と原状回復とは違います
原状復帰は借りた状態に戻すことで、原状回復は借りている間に賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです。
賃借人が負担する範囲
ガイドラインでは、入居者の方が入居期間中に通常使用での生じた傷・汚れは毎月の家賃に含まれていると考えます。そのため、通常使用では生じない傷・汚れに関しては、入居者の負担で修復をすると考えます。
ここで注意！
管理会社から出されたクリーニング費用の請求書に通常使用で生じない傷・汚れが含まれていた場合には、ガイドラインの考え方では、二重払いです。支払った毎月の家賃で家主が負担すべきところを入居者に費用請求しているためです。
あくまで入居者の方が負担する範囲は、通常使用では生じない傷・汚れだけです。
次に、原状回復の範囲はどれぐらいが適正なのでしょうか？
負担の範囲
ガイドラインでは補修カ所は面ではなく点で考えています。わかりづらいので例を用いてご説明いたします。
例：壁に穴をあけてしまった場合は、穴をあけた壁のボードの補修をしてクロスを張り替えます。その際のクロスの請求は一面のクロス代金ではなく、穴をあけたカ所のクロス代金です。
よくある原状回復項目の範囲
- 畳 原則1枚単位
- フローリング 原則㎡単位
- クロス ㎡単位が望ましい ※6年で償却、焼却後の残存価値は1円
クロス場合、入居期間が6年以上の場合はクロスの残存価値は1円になると考えます。6年以上住んでいた場合は、追加で費用負担をする必要はないと考えます。ただし、通常使用で生じない傷・汚れの場合は請求が来る場合もあります。
関連記事：賃貸の原状回復トラブル対策
まとめ
原状回復負担区分
- 日常の汚れ・傷は、毎月の家賃として家主に既に支払っているので費用負担はありません。
- 特別な汚れ・傷は、家賃とは別に支払うため別途費用負担の必要があります。
クリーニング代金
- 定額・敷引方式の場合、申し込み時点で定額費用を支払う約束をしているので、お支払いをして行きましょう。ただし、特別な汚れ・傷がない状況で管理会社より別途費用請求をされる場合は、ガイドランをベースに算出してもらうように伝えましょう。
- 実費方式の場合、日常の汚れ・傷の補修費用は既に家賃として支払っていることをベースとしましょう。管理会社からのクリーニング費用のなかに日常の汚れ・傷の補修費用まで含まれている場合は、ガイドラインをベースに算出してもらうように伝えましょう。
最後に
原状回復工事の主体は家主です。入居者方は、自分の不注意でつけてしまった特別な汚れ・傷のみを負担するのが望ましい姿です。ここかしっかり意識しておいてください。ただし、管理会社によって考え方はまちまちです。
金額に妥当性がない場合は、交渉する必要があります。交渉は体力をつかいますし、常に正しことが通るわけではありませんので、どうか自分を強く持って交渉にあたってください。意見を上手に通すためには、知識と体力と双方の利益が必要です。
ガイドラインをしっかり読み知識を持ち、交渉になる場合は、待ちの姿勢ではなく、攻めの姿勢でことにあたり、双方の利につながるところを見つけ早めの解決が一番です。
皆さんが新居でまた素敵な生活がお送り出来たら幸いです。